SABIA USTED

luness, 9 de marzo de 2015 - 2:20 PM

Las tasaciones de viviendas sostenibles versus las de viviendas convencionales

Por: Juan C. De Jesús, SRA Real Estate Appraiser J.J. Jiménez y Asociados Tasador Senior


caricatura de una flecha apuntando hacia arriba escalonadamente con casas en los escalones indicando que el valor de las propiedades incrementa

Uno de los trabajos más retantes que nos toca realizar a los tasadores y a las tasadoras es valorar una propiedad verde. Es un reto porque, además de experiencia en el tipo de propiedad y en el mercado en que se encuentra, necesitamos tener conocimiento de conceptos de ingeniería, arquitectura y geografía. También, requiere que se esté al día en cuanto a las innovaciones tecnológicas, a las últimas tendencias verdes y hasta a las legislaciones más recientes a nivel local y federal. Todo esto es necesario para proveer al cliente o a la clienta una conclusión de valor o un informe de consultoría responsable y confiable.
Construir de manera “verde” o sustentable se refiere a diseñar, fabricar y operar edificios que sean social, económica y ambientalmente responsables. En los últimos años, he observado un incremento en la cantidad de propiedades verdes en Puerto Rico, tanto en construcción nueva como en remodelación de edificios existentes. De igual manera, he visto el incremento en este tipo de propiedades no sólo en edificios residenciales, sino también comerciales, industriales y hasta institucionales. En el pasado, quienes construían y diseñaban ecológicamente eran las personas que tenían un compromiso ambiental de vanguardia. Hoy, esta práctica es adoptada por compañías multinacionales, gobiernos e inversionistas que ven los beneficios de este tipo de construcción.
Los consumidores y las consumidoras, típicamente, mencionan que la motivación principal para los edificios verdes es el costo exorbitante de las utilidades (agua y luz) y el ahorro producido por incorporar elementos de eficiencia dentro de la propiedad. Sin embargo, ser verde va más allá del consumo de energía y de agua:
  • ¿Cuánto usted pagaría por una casa que pueda ser funcional aun cuando se vaya la luz?
  • ¿Qué precio tiene un techo verde, que, además de crear un área utilizable adicional, le reduce la temperatura interior y hasta le podría suplir alimentos?
  • Y para las personas que padecen de alergias: ¿Qué valor tiene vivir una propiedad construida y amueblada con materiales que no sean nocivos, ni tóxicos y que el aire interior sea más limpio que el de afuera?
Un tasador o una tasadora competente tomará en consideración las características particulares de la propiedad verde para analizarlas y presentará sus hallazgos de una manera clara, lógica y sustentada. En los casos en que hay un ahorro significativo en las utilidades, quien hace la tasación depende de un análisis de ahorro energético preparado por un ingeniero o ingeniera. En el informe, detalla el desempeño de la propiedad y la compara con una propiedad típica en el mercado. A base de los hallazgos, el tasador o tasadora analizará y emitirá su opinión de valor para la propiedad.
Los servicios ofrecidos no se limitan a emitir una opinión de valor. El tasador o tasadora también ofrece servicio de consultoría y orienta a su cliente sobre cuál sería la alternativa más viable. Muchas personas llegan con la concepción de que “verde es caro”. Con análisis financieros se puede probar que lo caro sería no hacerlo verde. En el proceso se les ahorra miles de dólares a lo largo de la inversión y hasta se vuelve más competitiva su propiedad en el mercado.
La manera más clara de explicar este punto es advertir que hay una gran diferencia entre costo inicial y costo operacional. Quien tenga una impresora a color en su casa o negocio entenderá perfectamente esto. Por ejemplo, una impresora inicialmente puede que sólo cueste $50 dólares, pero que cada vez que le cambie la tinta le cueste $80. A diferencia de ésa, otra puede que valga $60, pero que cada vez que le cambie la tinta sólo le cueste $40. Si uno se enfoca en el costo inicial solamente, termina haciendo la decisión incorrecta a largo plazo. Y los errores cuestan. Lo mismo aplica a los edificios.
Mi recomendación a cualquiera es que el movimiento verde llegó para quedarse y sería ilógico no incorporarlo en lo que vaya a emprender. Un equipo de trabajo que incluya profesionales con la misma meta de crear algo inteligente, eficiente y socialmente responsable es crucial. Tasar una propiedad verde no es fácil, pero para quienes entendemos sus beneficios y queremos mejorar nuestra sociedad resulta ser un reto que con gusto enfrentamos.
Nota: Gracias a nuestros amigos de la Revista Corriente Verde por esta interesante nota.



DACO pide cautela en la búsqueda de alternativas energéticas
Alerta sobre contratos de financiamiento contraproducentes para los consumidores
jueves, 5 de febrero de 2015 - 12:00 AM

Ante el alto costo de la energía eléctrica, cientos de personas han volcado su mirada hacia las placas fotovoltaicas. (GFR Media)
El secretario de Asuntos del Consumidor, Nery Adames, alertó sobre la existencia en el mercado puertorriqueño de contratos de financiamiento para instalar placas fotovoltaicas con cláusulas que podrían ser contraproducentes para el consumidor.
Explicó que ante el alto costo de la energía eléctrica, cientos de personas han volcado su mirada hacia las placas fotovoltaicas como una opción para beneficiarse de la energía a través de fuentes renovables. Al momento, existen en el mercado tres opciones para instalar un sistema de este tipo: costearlo en su totalidad, recibir un subsidio del Gobierno para la compra e instalación del equipo a través del llamado Fondo de Energía Verde o financiarlo. Bajo esta última modalidad, dijo Adames, hay varias compañías en el mercado que ofrecen al abonado de la Autoridad de Energía Eléctrica (AEE) un contrato por 25 años para venderle energía con los paneles fotovoltaicos que se le instalan en el techo de la residencia.
“Hay unas compañías que están agresivamente promocionando su producto, que ofrecen lo que es muy famoso en Estados Unidos, que es un PPA (‘Power Purchase Agreement’), que no es otra cosa que venta de energía o de compra de energía. Ese contrato es una cosa distinta de lo que hemos visto. En ese contrato, la compañía se obliga a comprar ellos el equipo y asumir el gasto, poner y mantener el equipo, y usted se obliga a comprar esa energía. El equipo, aunque se lo monten en el techo de su casa, no es de usted. Es de la compañía”, sentenció.
“Lo fundamental del contrato es que te están vendiendo la energía, no el equipo”, destacó Adames tras aclarar que el cómputo de venta de energía se hace a base del tamaño de la residencia, el costo y la demanda energética. Y por lo general, el consumidor termina pagando menos de lo que usualmente desembolsa para su factura con la AEE, dijo.
Pero advirtió que es imperativo que el consumidor lea todo el contrato con cuidado, se oriente, busque opciones y luego tome una decisión sobre qué le es conveniente.
Estos contratos de venta de energía, además, establecen que en caso de venta de la propiedad, el ciudadano tiene dos opciones: llevarse el equipo a su nueva residencia y pagar por esos gastos o tratar de vendérselo al nuevo dueño de la propiedad, pero con la aprobación de la empresa con la que contrató.
“Es un contrato largo que hay que ser cuidadoso. Lo que estoy diciendo al consumidor es que es bueno tomar la decisión para la energía solar, pero también hay que ser cuidadosos al elegir el mecanismo, cuál conviene más a cada consumidor. Es un asunto que hay que mirarlo con cuidado”, reiteró.
Tampoco este tipo de contrato permite la intervención del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) o de los tribunales en caso de un reclamo del ciudadano, explicó Adames. Y es que en el contrato se establece directamente que se cede esa potestad a un árbitro. “El contrato dice que es a travésde un árbitro, que si usted inicia la reclamación, usted lo debe pagar. DACO trataría de ayudar, pero con muchas dificultades. Si pasa algún problema en el camino, la compañía le va a decir ‘pero te obligaste a tener un árbitro y paga el árbitro’. Y DACO es gratuito. Además, tiene que saber que se obliga a su familia y también a sus herederos a continuar con el pago del contrato en caso de que usted falte”, informó Adames.
“Es un contrato largo, que hay que ser cuidadoso. Lo que estoy diciendo al consumidor es que es bueno tomar la decisión para la energía solar (como fuente alternativa al alto costo de luz, pero) también hay que ser cuidadoso al elegir el mecanismo, cuál conviene más. Cada consumidor debe mirarlo con cuidado”, agregó.
Además, por ser un contrato a 25 años, Adames lo comparó con una hipoteca. Igualmente. El contrato puede ser cedido -como las carteras de los bancos- a un tercero sin el consentimiento del consumidor, destacó Adames.  En caso de un huracán, no hay garantías, establecen estos contratos porque tienen una “garantía limitada”. También las reclamaciones se hacen por vía remota. Es decir, mediante correo regular, correo electrónico o a un número de facsímil.
Al cabo de los 25 años, el contrato puede renovarse por un año automáticamente si el ciudadano no se comunica con la compañía, recalcó el secretario. Si el ciudadano incumple con algún pago, se le puede cobrar una tarifa por reconexión del servicio fotovoltaico.
“Los consumidores, algunos, tienen la concepción errada de que se puede salir de un contrato con facilidad. No. Es un contrato a 25 años. Yo no estoy diciendo que no sea buena oportunidad. Lo que estoy diciendo, e insisto, es que se tiene que ser cuidadoso”, reiteró.
Sugerencias del DACO…
·   Antes de firmar cualquier contrato, busque asesoría legal
·   Verifique el tipo de garantía que se le ofrece
·   Verifique dónde está la compañía con la que contrata
·   Qué mecanismos de reclamación se le ofrecen


 fuente: Periodico El Nuevo Dia

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